Qué revisar antes de comprar un piso: la checklist completa

Una visita a un piso dura veinte minutos y decide una deuda de treinta años. Esta checklist está pensada para que no se te olvide nada importante en esos veinte minutos, y para que sepas qué pedir después.

Está ordenada por momentos: antes de visitar, durante la visita, los papeles, el edificio, el barrio y los números. Puedes usarla tal cual en el móvil.

Antes de visitar

Media hora en casa te ahorra visitas inútiles.

• Referencia catastral. Búscala en la Sede Electrónica del Catastro con la dirección. Te da superficie construida, año de construcción y uso. Si el anuncio dice 90 m² y el Catastro dice 74 m², ya sabes cuál va a ser la primera pregunta.
• Superficie útil frente a construida. Los anuncios casi siempre publican la construida, que incluye parte de zonas comunes. La diferencia habitual está entre el 10 % y el 25 %.
• Precio por metro cuadrado de la zona. Compara con municipios y barrios cercanos para saber si el precio está alto o bajo antes de enamorarte.
• Antigüedad del edificio. Antes de 1980 conviene asumir que la instalación eléctrica y la fontanería están al final de su vida útil.
• Certificado energético. Es obligatorio anunciarlo. Una letra F o G no es un motivo para descartar, pero sí para presupuestar aislamiento y facturas.
• Fotos del anuncio. Fíjate en qué no se enseña. Si no hay foto de la cocina o del baño, suele haber un motivo.

Durante la visita

Estructura y envolvente

• Grietas en paredes maestras, especialmente si son diagonales o cruzan el encuentro entre pared y techo.
• Suelos que no están nivelados o puertas que rozan.
• Estado de la fachada y de las juntas de dilatación desde la calle.
• Cubierta o terraza: si es un ático o un último piso, pregunta por la última impermeabilización.

Humedades

Es el defecto más caro de arreglar y el más fácil de disimular con pintura reciente.

• Toca las paredes bajo las ventanas y en los encuentros con la fachada.
• Mira el techo del baño y el de la cocina.
• Rodapiés hinchados o despegados: capilaridad.
• Manchas circulares con cerco marrón: filtración desde arriba.
• Moho negro en esquinas y detrás de armarios: condensación por falta de aislamiento o ventilación.

Tenemos un artículo específico sobre cómo detectar humedades con lo que hay que mirar en cada caso.

Instalaciones

• Electricidad: ¿hay cuadro con diferencial y automáticos, o sigue habiendo fusibles? ¿Cuántos circuitos? ¿Hay toma de tierra en los enchufes del baño y la cocina?
• Fontanería: abre todos los grifos a la vez y comprueba presión. Mira si las tuberías vistas son de plomo o de hierro galvanizado.
• Calefacción: tipo, antigüedad de la caldera, última revisión. Si es central, cómo se reparte el gasto.
• Ventanas: ¿carpintería con rotura de puente térmico? ¿Doble acristalamiento? Cierra una y escucha la calle.
• Desagües: llena el lavabo y suéltalo de golpe para ver si evacúa bien y si huele.

Confort

• Orientación real y horas de sol. Vuelve a visitar a otra hora del día.
• Ruido: de la calle, de los vecinos, de la instalación del edificio.
• Ascensor: ¿llega a cota cero o hay escalones? ¿Cuándo se renovó?
• Cobertura móvil dentro de la vivienda.

Los papeles que hay que pedir

Esta parte no se hace en la visita, pero es la que decide.

1. Nota simple del Registro de la Propiedad. Comprueba titularidad, superficie registral y cargas. Si hay hipoteca, embargo o cualquier anotación, lee cómo saber si un piso tiene cargas.
2. Certificado de deudas de la comunidad. La vivienda responde de las cuotas de la anualidad en curso y de los tres años anteriores.
3. Actas de las dos últimas juntas de propietarios. Es donde aparecen las derramas aprobadas y los conflictos del edificio.
4. Último recibo del IBI. Y comprueba que la referencia catastral coincide.
5. Certificado de eficiencia energética.
6. ITE o IEE, si el edificio tiene la antigüedad que lo exige en ese municipio. Pide el resultado, no sólo si se ha pasado.
7. Escritura de compraventa anterior, para ver qué se transmitió exactamente: trastero, plaza de garaje, cuota de participación.
8. Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, según la comunidad autónoma.
9. Estatutos de la comunidad, si los hay. Pueden prohibir el alquiler turístico o limitar obras.

El edificio y la comunidad

• Cuota mensual y qué incluye.
• Fondo de reserva de la comunidad: si está a cero, cualquier avería es una derrama.
• Obras previstas: ascensor, fachada, cubierta, accesibilidad.
• Número de viviendas en alquiler turístico.
• Estado del portal, la escalera y el garaje. Dice más del mantenimiento que cualquier informe.
• Si hay administrador profesional o se autogestiona.

El barrio

• Ve andando desde la parada de transporte más cercana, a la hora a la que lo harías cada día.
• Pásate un viernes por la noche y un domingo por la mañana.
• Comercio de proximidad, colegios, centro de salud.
• Plazas de aparcamiento y zona regulada.
• Obras o desarrollos urbanísticos previstos: pregunta en el ayuntamiento o revisa el planeamiento.
• Riesgos de la zona: inundabilidad, ruido aeroportuario, industria cercana y zona de radón según el Código Técnico de la Edificación.

Los números

El precio del anuncio no es lo que vas a pagar. Cuenta:

Puedes calcular el impuesto exacto de tu caso con la calculadora de ITP, que aplica los tipos y las bonificaciones de cada comunidad.

Y añade lo que no es de la compra: reforma, mudanza, muebles, y los primeros meses de IBI y comunidad.

Señales para levantarte y marcharte

• El vendedor no quiere dar la nota simple o el certificado de deudas.
• La superficie registral y la catastral no cuadran y nadie sabe por qué.
• Hay una anotación preventiva de demanda.
• Pintura muy reciente en una sola pared o en un solo techo.
• Te meten prisa con "tengo otra visita esta tarde" antes de que hayas visto un papel.
• No te dejan visitar por segunda vez.

Checklist de bolsillo

Para la visita: grietas, humedades, cuadro eléctrico, presión de agua, ventanas, ruido, orientación, ascensor, portal.

Para después: nota simple, deudas de comunidad, actas, IBI, certificado energético, ITE, escritura anterior.

Para decidir: precio por m² de la zona, coste total con impuestos, presupuesto de reforma, cuota de comunidad real.

Si quieres que esto lo haga alguien por ti, en CasaValidator cruzamos Catastro, precios de la zona y riesgos, y analizamos con IA las fotos del anuncio para señalarte lo que conviene mirar de cerca. Empieza por la consulta gratuita o pide el informe completo.

Este análisis es orientativo y puede contener errores. Una checklist no sustituye a una inspección técnica ni a un asesoramiento legal. Revisa siempre la información con un profesional cualificado antes de tomar decisiones importantes.